二 | 财报数据显示，2026年上半年，贝壳实现总交易额1.65万亿元，同比下滑4.5%；实现净收入434亿元，较2025年同期493亿元减少59亿元，同比下滑12.0%。然而，在营收大盘缩减近60亿元背景下，贝壳上半年录得净利润38.79亿元，较上年同期21.60亿元大幅增长79.4%，半年度利润规模已超过2025年全年的29.91亿元。经调整后净利润达到47.96亿元，同比增长49.2%。交易面，A股市场日均成交额在2.17万亿左右，流动性回落。尤其二季度，贝壳净收入同比下降5.7%至245亿元，而净利润达到26.24亿元，同比增幅高达100.8%，经调整经营利润率提升至14.6%，创下近三年以来新高。产业层面，光通信板块上周迎来多重催化：美国ITI正式反对FCC将光模块列入限制清单，外部恐慌情绪逐步消解；中际旭创半年报营收417.78亿元（同比+182.49%）、净利136.51亿元（同比+241.70%）；新易盛推出激进股权激励，营收目标跳升至千亿级，释放高增长强信心。

三 | 建议继续关注重仓AI算力、半导体设备、新能源电池等核心科技龙头的创业板50指数。在房地产行业持续调整下，绝大多数上下游企业面临着增收不增利甚至由盈转亏的压力。而贝壳“营业收入下滑12%、净利润大增近八成”的成绩，是其在过去半年内对组织架构、员工规模、薪酬成本及会计结算方式深度收缩与重组的集中兑现。

四 | 　　创业板为成长型创新创业企业提供直接融资平台。

五 | 权重行业方面，创业板50指数聚焦信息技术+新能源+金融科技+医药四大新质生产力赛道，科技成长属性纯粹。　　图：创业板50指数四大赛道　　数据来源：Wind，华安基金，截至2026-8-21　　创业板50指数：追“光”识“新”更掘“金”。从外部环境来看，中国房地产的供需格局出现了历史性变化。住建部数据显示，2026年上半年，全国二手房在新房和二手房交易总量占比达到50.4%，首次超过新建商品住宅。全国已有18个省份的二手住宅交易面积超过了新建商品房。一线城市二手房价格在经历深度调整后环比微涨3.6%，核心城市二手房网签单量呈现温和放量。作为全国最大的存量房交易与居住服务平台，贝壳平台二季度二手房交易单量同比增长24.8%，带动总交易额同比增长6.3%至9338亿元，实现近一年来单季交易规模的首次回正。然而，存量房交易频次的修复，并没有直接转化为增长。横向对比来看，创业板50指数的光模块含量、新能源电池含量以及金融科技含量优于创业板指以及主流宽基指数。

六 | 　　创业板50ETF华安（159949）：汇聚创业板优势领域白马，聚焦高科技成长属性的龙头企业，近六年ROE水平保持15%~19%高位，对比其他主流宽基指数优势突出，2025/2026Q1归母净利润增速高达21.58%/42.38%。

七 | 上半年贝壳存量房业务总交易额达到11643亿元，与去年同期11638亿元基本持平，但存量房净收入却从136亿元微降3.2%至131.55亿元。当前估值35.08倍，近十年30.62%分位（数据来源：Wind，截至2026-8-21）。

八 | 落差说明，交易佣金率与业务结构正在重构。　　创业板50指数（399673.SZ）权重行业观点：　　上周通信板块有三件大事值得关注。真正拉动利润率走高的，是成本表与损益表上的费用管控。一是上周美国信息科技产业委员会（ITI）正式向美国联邦通信委员会（FCC）表达“反对FCC将光模块列入限制清单”，ITI特别强调，光模块对数据中心建设具有关键作用，一旦供应链受到扰动，将直接影响美国数据中心的部署进度乃至美国AI的整体竞争力。当前光模块领域美国对中国的依赖远大于中国对相关管制的忌惮，FCC管制预期带来的恐慌情绪正逐步消解，有望推动光通信板块情绪修复。　　二是光模块龙头中际旭创交出亮眼半年报，上半年实现营业收入417.78亿元，同比增长182.49%；归母净利润136.51亿元，同比增长241.70%，拟每10股派发现金红利12元。

九 | 财报数据显示，2026年上半年，贝壳营业成本由上年同期388亿元压缩至319亿元，净减少69亿元，降幅达17.9%，显著大于12%的收入降幅。1.6T硅光模块进入规模放量阶段成为收入增长核心，且在手订单已覆盖2026全年并延伸至2027年，公司同步推进NPO/XPO/CPO/OCS等下一代光互连技术布局。人员开支的缩减占了大头。　　三是新易盛抛出激进股权激励计划，拟向不超过961名激励对象授予限制性股票总量648.12万股，授予价格为212元/股，约为最新收盘价的50%。

十 | 2025年上半年，贝壳拥有131881名雇员，当期内部佣金及薪酬的营业成本为95亿元。2026年上半年公司雇员总数降至107409名，内部佣金及薪酬成本降至85亿元，同比下降11.4%，半年内仅内部人工成本一项就省了10亿元。业绩考核目标从百亿级直接跳升至千亿级：2026—2028年营收目标分别不低于500亿元、累计不低于1400亿元、累计不低于2900亿元，释放出对未来三年高增长的强信心。同期，支付给外部中介的外部分佣支出也同比减少了19.9%。与薪酬对应的，是贝壳过去一年里进行的人员优化。　　建议长期持续关注光模块、光器件及CPO产业链，创业板50指数含“光”量达30%，远高于其余主流宽基指数。截至2026年上半年，贝壳总员工数较去年同期减少24472人，净缩减18.5%。（以上个股仅作示例，不作为投资建议）　　上周新能源电池板块随大盘高位震荡。碳酸锂价格企稳反弹——8月以来主力合约从约13.5万元/吨升至近15.9万元/吨、月内最高涨逾17%，本质是对明年过度悲观需求预期的集中修复，叠加锂盐厂集中检修、津巴布韦锂精矿到港不及预期与库存连续十余周去化的供给偏紧支撑。其中，经纪人及基层支持人员从10.65万人降至8.72万人，平台活跃经纪人减少3.7万名至45.46万人，同比下滑7.5%。精简人员的同时，贝壳在线下网络端推行了门店合并与单店提效策略。

十一 | 产业数据来看，8月头部电池企业排产环比大幅提升，行业开工率普遍超85%、头部企业满负荷生产并启动外协，Q2业绩延续向上、9-10月旺季临近。锂电消费税落地扰动，自2026年9月1日起对锂离子电池按2%税率征收消费税（2027年9月升至4%，钠电/固态电池继续免征），亿纬锂能等已宣布9月起内销电池涨价约2%、多家产业链企业发布5%–30%调价公告，市场关注成本传导与顺价能力，机构普遍认为对行业整体盈利影响有限、反而利于落后产能出清与份额向龙头集中。截至上半年末，平台活跃门店数由5.87万家降至5.78万家，直营品牌链家在部分商圈主动合并重叠低效门店，推动上半年门店成本下降23.2%，二季度单季门店成本下降25.9%。人员与门店收缩，被动提升了存量资产的人均产出。数据显示，二季度贝联活跃门店店均二手房单量同比增长26%，链家活跃经纪人人均二手房交易单量同比提升50%，以更精简的人员支撑了平台24.8%的二手房交易单量增长。此外，2026世界动力电池大会将于9月3–4日在四川宜宾举办，产业催化预期升温。营业成本外，运营费用的压缩进一步放大了经营杠杆。（以上个股仅作示例，不作为投资建议）　　上周电子板块有所调整，但产业端催化密集。上半年贝壳营运费用为72.75亿元，同比下降18.0%。其中，销售和市场推广费用从37亿元大幅削减32.3%至25亿元。

十二 | 长江存储科创板IPO正式获上交所受理，计划募资330亿元，2026年一季度营收470.42亿元、归母净利润333.79亿元，全球NAND Flash厂商按出货量排名已升至全球第三、中国第一，有望带动上游设备、材料、封测等产业链协同受益。一般及行政费用降至37亿元。研发费用同比缩减14.4%至10亿元，研发人数由2295人精简至1896人。

十三 | 成本与费用全面控制，推动贝壳上半年综合毛利率由21.3%升至26.6%，二季度单季毛利率达到28.6%，同比提升6.7个百分点。兆易创新半年报业绩爆发，上半年营收115.66亿元（同比+178.67%），归母净利润68.57亿元（同比+1091.50%），存储景气持续改善正加速向利润端传导。经营利润从17亿元增长至43亿元，经营利润率由3.3%攀升至9.9%。板块短期调整不改AI算力与国产化两条产业主线，存储芯片景气上行、先进制程突破与国产存储龙头资本化三重逻辑共振，电子板块中长期配置价值依然突出。（以上个股仅作示例，不作为投资建议）　　创业板50ETF华安（代码：159949）简介：　　创业板50ETF华安跟踪创业板50指数，指数选取创业板市场知名度较高、流动性和市值居前的50家企业，当前主要涵盖通信、电子、新能源电池、互联网金融、生物医药等五大优势科技赛道龙头，投资价值相对较高。

十四 | 　　创业板50ETF华安（代码：159949）流动性充足，过去一年日均成交额21.11亿元，排名深交所ETF前列。

十五 | 主营业务的内部结构调整，同样为利润率的改善提供了支撑。存量房板块，贝壳由重资产直营向轻资产加盟平台倾斜。

十六 | 该指数基金最新规模248.32 亿元，是市场上跟踪创业板相关指数较大的基金之一。　　创业板50ETF华安（159949）上周表现：交易代码基金名称净值规模（亿元）上周日均成交额（亿元）159949华安创业板50ETF1.6766248.3217.98　　数据来源：Wind，华安基金，2026-8-17至2026-8-21　　风险提示：以上仅为标的指数当前成份股分布的客观介绍，不构成任何投资建议，不作为投资收益的保证。二季度链家直营存量房GTV同比微降3.1%，贝联加盟经纪人贡献的GTV同比增长14.3%，带动平台服务、加盟及增值服务收入同比增长27.8%，推动存量房业务贡献利润率从39.9%提升至46.1%。新房板块，面对房企债务风险与新房销售低迷，贝壳实施了审慎筛选项目策略，主动收缩低佣金、高回款风险的项目合作。

十七 | 上半年新房总交易额同比下降17.1%至4043亿元，新房收入下降15.9%至140亿元。

十八 | 不过，通过加深与核心城市优质楼盘的绑定，贝壳新房业务贡献利润率由23.9%升至27.7%，二季度新房应收账款周转天数由上年同期51天缩短至39天，保障了现金流的安全回笼。

十九 | 指数公司后续可能对指数编制方案进行调整，指数成份股的构成和权重可能会动态变化，请关注部分指数成份股权重较大、集中度较高的风险。变动最剧烈的是家装家居与房屋租赁这两翼业务。家装家居业务在上半年主动控速，收入由75亿元下滑26.4%至55亿元，二季度降幅达到30.1%。　　本基金属于股票型基金，属于较高风险、较高预期收益的基金品种，主要投资于标的指数成份股及备选成份股，其联接基金主要通过投资目标ETF紧密跟踪标的指数的表现。贝壳主动收缩了获客成本高企的外部非经纪渠道，退出了部分单位经济模型无法打通的下沉城市，转而聚焦核心城市的大店交付与集中采购。虽然收入缩水20亿元，但家装业务的贡献利润率由32.3%攀升至38.2%，二季度单季达到39.6%的历史高位。房屋租赁板块，贝壳上半年在管“省心租”房源超过79万套，同比增长约34%；然而租赁业务上半年收入却同比下滑8.5%至98.46亿元。本基金预期收益与风险高于货币市场基金、债券型基金与混合型基金，具有与标的指数相似的风险收益特征。收入规模的下滑源于省心租模式向分散式托管的“净额法”转型。过去转租模式按全额租金确认收入，同时将付给房东的租金记作成本。

| 新模式下，平台仅将收取的租期管理费与佣金确认为收入。

| ：基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。目前净额法产品在管房源占比已突破50%，由于收入与成本两端同步剔除了大额租金过桥流水，租赁业务的贡献利润率由7.6%提升至15.0%，二季度达到15.3%。基金产品收益存在波动风险，投资需谨慎，详情请认真阅读本基金的基金合同、招募说明书等基金法律文件。业务模式的轻资产化与应收账款的加速周转，扭转了贝壳的现金流状况。

| 责任编辑：杨红卜。

| 2026年上半年，贝壳经营活动产生现金流量净额为51.41亿元，2025年同期为净流出31.39亿元，同比改善逾82.8亿元。期末，公司账面持有的现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计达到560亿元，广义现金储备维持在673亿元水平，资产负债率由43.0%回落至41.6%，半年度资本开支仅为2.45亿元。

| 充裕的在手资金促使贝壳维持着大额股票回购力度。2026年上半年，贝壳斥资约4.5亿美元在美股及港股市场实施回购，自2022年9月启动回购计划以来，已累计耗资约29.9亿美元，累计注销回购股份占计划启动前总股本的14.8%。然而，当成本砍削带来的盈利红利释放完后，贝壳长期成长逻辑依然需要市场检验。

| 门店、人员与营销费用的压缩能够立竿见影地提振短期利润率，但组织架构的瘦身存在天然物理底线。当单店人效被拉升至高位后，长期的利润增长终究需要依赖总交易额与总营收规模的增长。另外，上半年贝壳平台移动端月活由4870万降至4570万，活跃经纪人缩减了3.7万人。贝壳的核心护城河在于ACN（经纪人协作网络）所形成的双边市场规模效应，若一线从业人员与长尾供给持续流失，一旦触及临界点，可能对房源信息的覆盖度与购房者的履约体验造成潜在影响。2026年上半年，贝壳通过裁撤低效人员、收缩项目垫资、切换轻资产结算模型，成功换取了38.79亿元的账面净利润与稳固的现金安全垫。在规模驱动模式失效的存量时代，这种向管理和效率要利润的防御性策略已被证实有效。但对贝壳来说，在剔除人员薪酬与营销支出的冗余后，如何以更小的人员基数与更轻的资产模型上重塑交易增量，将是其下一阶段必须直面的考验。